2021年即将收官，回首不容易的这一年，在疫情常态化的反复冲击之下，商业地产市场依旧展露出顽强的生命力。

市场下沉明显、存量改造加速、线下商业场景丰富、国货品牌焕发巨大势能……可见商业地产市场迎来快速发展的新阶段。

但同样商业市场也遭受困难，零售业迎关店潮、社区团购集体降温，尤为考验行业的应变能力。

本期，我们对2021年商业市场的主要变化趋势进行复盘，为商业地产人在2022年的全面布局提供参考。

1、市场下沉明显，三四线城市商业地产迎发展机遇

随着一二线城市商业趋于饱和状态，加上三四线城市居民消费水平提升，让很多商业地产商把目光放在了下沉市场。以中国奢侈品百货SKP为例，自2018年起不断在新一线、二线城市扩张，从第二站西安到成都、昆明、杭州。2021年，SKP第六站更是首次进军三线城市呼和浩特，无疑是看中了三四线城市未来的消费潜力和广阔的发展空间。

除了SKP，2021年恒隆、万象城、K11、大悦城等为代表的商业体也纷纷布局下沉的城市市场，可以预见2022年市场下沉明显，三四线城市商业将迎新一轮的发展机遇，越来越多的城市综合体将在三四线城市出现。

铺侦探点评：随着商业地产商开始陆续进入三四线城市，并大举布局，下沉的城市市场将迎新一轮的开发热潮，值得注意的是，下沉市场的开发应遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳，切记不能按照一二线城市的操盘经验进行盲目开发。

2、存量改造成为城市发展的主旋律

随着商业地产行业进入存量市场，很多商业项目面临改造，通过对原有空间进行重新合理规划，让原有商业中心焕发新的光彩成为行业的一大趋势。尤其在一些城市的核心商圈，低成本拿地，成熟商圈氛围，成为存量改造项目自带的“闪光点”。

同时，2021年又迎来了国家在“城市更新”方面强有力的政策支撑，目前已有80%的百强房企参与城市更新改造，可以预见2022年存量商业改造加速，各城市积极推进城市更新改造成为重点。

铺侦探点评：存量改造已然成为商业地产发展焕新和持续运营的突破口，如何找对城市特性“因地制宜”，既是机遇也是挑战。

3、沉浸式体验，开启商业场景新玩法

2021年线下商业项目扎堆开业，同质化竞争加剧，创新成为大家不约而同的选择。在消费注重沉浸式、体验化、社交化的当下，场景作为商业空间突破创新的新途径。

以重庆光环购物公园为代表的绿色空间场景打造，利用植物园Focus Point(聚焦点)衔接室内商场和室外街区，打造多层次购物体验；以北京王府井的和平菓局为代表的街区主题场景营造，以“国风潮”为核心，高度还原老北京生活状态，把商业的沉浸感做的更加纯粹和丰富。

除此之外、微度假、各种主题游乐快闪店、文化IP+沉浸式演出、空中花园等为元素的场景在线下商业空间打造上玩出了多种花样，同时也吸引了越来越多的消费者走入线下。

铺侦探点评：“沉浸式”商业兴起，打造多元化的空间正成为商业升级、场景再造的制胜法宝，对于线下商业而言，精细场景洞察并深化创新才能呈现高品质的服务体验，吸引更多的消费者。

4、国货崛起，打开消费增长新空间

随着国内消费市场的快速崛起，消费者的品牌偏好也正在转变，尤其以Z世代为代表的新兴消费势力态度的转变，正驱动着中国本土品牌的成长。

数据显示，2021年双11成交额过亿元的品牌中，国货品牌近五成，同比增长17%。成交额同比增速Top10品牌，其中8成是国货，5个国货品牌的成交额，同比增速超百倍。 此外，据“抖音双11好物节” 报告显示，“双11”期间兴趣电商让更多品质国货被看见和购买，爆款榜国货数量占比达87.5%。可见，国货品牌已然成为新消费的主角。

另一方面，可以发现一个趋势，2021年很多线上崛起的国货品牌如完美日记、蕉内等加速布局线下实体店，部分国产品牌更是在资本的加持下，利用擅长玩转流量营销的优势实现高效传播，以在短时间内快速扩张，抢占市场份额。只是热度过后，一些原创力不足的国货品牌也开始走下坡路。

铺侦探点评：线上线下齐发力，可见国货品牌的路越走越宽，新国货的兴起刚好满足新一代年轻人注重个性、符合心意、偏爱国潮等需求，然而靠短期营销和流量运营的国货品牌只能取得一时佳绩，只有认真打磨产品、用心聆听消费者心声、专注品牌价值的国货品牌才能走的更长远。

5、关店潮袭来，线下商业纷纷转型求生

在现阶段的商业市场中，关店似乎已经不再是负面消息的代名词，它或许是因为品牌经营不善，又或者是线下品牌商们政策调整、去粗取精的一种方式，一定程度上关店更能反映市场的脉搏和走向。

回首2021年，从国际快时尚到传统超市，从学科培训到餐饮，关店成为市场的一大关注点。以传统商超为例，据不完全统计，2016年至2020年，沃尔玛中国关闭了约80家门店；2021年，沃尔玛中国已累计关闭至少27家大卖场，关店原因基本都是“租约到期”，显然在目前阶段，山姆会员店已经成为沃尔玛在中国市场的“救命稻草”，会员制模式的门店掀起新的高潮。

事实上，不止传统商超、Zara等快时尚品牌、劲浪体育等集合店、王府井等传统百货在今年也纷纷迎来关店潮。可以预见2022年品牌门店之间的竞争更加激烈，一方面关店潮将推动商业市场的提档升级，另一方面也让传统门店在面对时刻变化的消费需求去转型创新，以此在市场中立足脚跟。

铺侦探点评：2021年关店热潮掀起，在线上电商冲击、消费需求改变等多种因素的影响下，线下商业受到极大考验，尤其是一些传统门店，如今在“活下去”的前提下去寻求新的创新路径才是最好的选择。

6、社区团购市场集体降温，野蛮发展阶段已经过去

2021年以来，随着监管政策的收紧，补贴退去，社区团购进入下半场。可以看到，自今年7月以来，橙心优选、十荟团等为代表的社区团购平台相继进行裁员和业务范围收缩，市场集体降温。

一方面政策上社区团购等新零售业态受到规范经营，而对于社区小店等线下渠道持续进行扶持。另一方面，零售逐渐回归本质，以消费者为核心进行价值链重构，尤其在疫情常态化的当下，以超市、便利店等为代表的线下门店重新思考实体门店与线上销售的关系，利用数字化打通线上线下渠道，满足消费者购物的多元化需求。

可以预见，回归零售本质，2022年还在运营的社区团购平台将重点着眼于商品品质、履约效率等方面的不断升级和改善，实现区域性盈亏平衡。而消费者也更加趋于理性，更注重体验，这就要求线下零售门店作出相应的改变。

铺侦探点评：回归零售本质，如何聚焦消费者，为消费者提供物美价廉的商品，同时更加注重购物体验始终是零售者的核心。同时各零售渠道也更加注重丰富前端体验和优化后端运营，以此提高市场的竞争能力。

7、“元宇宙”概念火爆，为商业地产带来想象空间

2021年又被称为“元宇宙元年”，尤其在商业市场领域，无处不见“元宇宙”的身影，越来越多的商业地产巨头纷纷加入到“元宇宙+商业”的探索行列。大到以深圳龙岗万达广场为代表的商业体运用新技术搭建项目的数字孪生体，打造数字化的虚拟现实体验；小到以GAP、GUCCI为代表的零售品牌利用虚拟形象来进行品牌创新。

可见，依托VR、AR、3D、人工智能、数字孪生等新技术，2022年的“元宇宙”概念运用在商业市场中将进入进一步的探索阶段，未来能否真正运用到商业中，还待市场验证。

铺侦探点评：“元宇宙”的火爆与技术和商业的发展密切相关，以数字技术为基础构建的场景体验，已然成为线下商业正在发展的趋势和未来要争夺的风口。

8、新消费时段兴起，夜经济成为新型经济文化

在国家及地方相关的利好政策之下，为拉动内需，促进国内消费大循环，2021年夜间消费持续增长。如今，夜经济的消费内容呈现多元化发展，从之前单纯的夜宵和夜间观光，发展到现在食、游、购、娱、体、展、演等多元夜间消费形态，尤其以餐饮、零售、休闲娱乐为主的夜间消费发挥巨大潜能。

回顾2021年，以北上广深等经济发达的区域为例，包括餐饮、商场等白天和夜晚并重的业态，以及酒吧、KTV等以夜间为主的业态，甚至在以往夜晚乏人问津的文化类活动场所也发展成为夜间活动的载体，形成了夜市、酒吧街、深夜食堂、深夜书店等特色业态，是其他城市发展夜间经济可参考的标杆。

夜间消费作为一种特殊的经济状态，即是白日经济的延续，又有着属于自己的特色。可以预见，2022年线下商业将充分利用夜经济这个触发器，打造不一样的夜间生活场所，推出独具特色的消费业态，满足年轻群体的个性化需求。

铺侦探点评：国家持续推动夜经济发展并给予相关政策扶持，让夜间消费成为经济新的增长点。线下商业如何通过夜间消费提质升级挖掘消费潜能，建立差异化竞争优势成为运营者新的思考点。

如上所说，2021年的商业地产在存量时代中迎来机遇和挑战，无论市场如何变化，以消费者为核心，深挖运营，重视服务与体验的商业思维是不变的。相信2022年的商业市场将迎进一步的发展与突破，激发城市商业活力。