过去大家是怎么样买房的？相信不少人都没有考虑到什么问题，能抢到房产都不错了，回放这些年国内的房地产市场真的太火爆。

1998年我国房地产首次迎来改革，商品房正式面市，当时全国平均房价还不足2000元每平米，如今全国平均房价已经突破万元每平米，在过去的20多年时间中，房价共计上涨560%，国有买房的观念一直都是“追涨杀跌”，2008年受到次贷危机的影响不少，人根本不敢买房，甚至把手中的房产都抛售出去，结果放款4万亿扶持基建领域发展，房地产不仅原地复活，甚至再创新高房企注册，数量一度接近10万家。

2014年国内的新房库存量“太高了”，为了房地产平稳健康发展，于是出台了去库存、降准、降息、降利率、棚改安置化货币等众多政策推动市场，2015年房地产开始逐渐上涨，2016年迎来了全国性的“普涨”，至此开始老百姓认为买房就是稳赚不赔的。

2016年房地产投资比例达到85%，2017年房地产投资比例为75%，2020年房地产投资比例不足40%，2021年下半年，房地产主要是以刚需购房者为主。

房地产最火爆的那几年当中，老百姓是怎么样买房的，真的慢慢看吗？相信有这样的人，但是慢慢看价格都出现了大幅度的上涨，更多的都是抢房抢房抢房出手果断很多时候，房子买回来才发现并不太合适自己使用。

进入到2022年楼市行情出现了大幅度降温，真的可以慢慢地挑选房产了，不过老百姓的购房意愿依旧不强，为什么会出现这种情况呢？最根本的原因是：

1、房价太高了

贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示，当前我国的房价收入比为12.9部分城市的房价收入比更是惊呆了众人，深圳48.1、上海45.8、北京46.8、三亚厦门房价收入比都已经超过了30，国内不少新一线城市和二线城市，房价收入比都在20~30之间徘徊。高房价已经严重偏离居民正常收入水平，所以老百姓买房的观念正在发生变化。

2、楼市政策在不断收紧

2016年首次提出“房住不炒”的口号，随后各大城市都开始做出调控，虽然过去几年房价还在持续地上涨，但是上涨的幅度已经得到有效的限制。

2019年下半年，央行开始严查。违规资金流入楼市，导致流入房地产行业的资金减少了许多，这也直接导致房地产行业资金开始紧张，到了2020年10月份，国家对楼市金融调控政策进一步的收紧，

3、国内的住房资源已经严重过剩

根据易居研究院公开数据显示，截止到2月份我国新建商品房库存量已经达到了5.2亿平方米，广义库存量更是达到了37.7亿平方米，去库存周期已经拉升到19.8个月，另外二手房的库存量也在快速的攀升，截止到2月份的数据，全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破450万到重庆、苏州、杭州、成都、天津、北京等多个城市，二手房挂牌量突破10万套，其中重庆仅中心城区就突破了20万套。

西南财经大学调研报告显示，当前国内商品房空置率约为22.3%，空置房产套数高达8,500万套，看未来我国的住房资源过剩将会变得越来越严重。三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三条红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。

房地产市场稳赚不赔的时代已经过去了，2021年下半年，不少城市的新房和二手房价格都出现了轻微的回落。如今买房跟过去买房有着很大的区别，真的可以慢慢地挑。

怎么样才能买到合适自己的好房子？牢记“九字真言”：买中、买边、买三、不买二，都是好房

购买中间楼层段

目前国内的商品房基本上都以高层住宅为主，一二线热点城市，有很多住宅超过了百米以上，过去老百姓是追求越高越好，现如今观念好像发生了变化，在楼层选择上应当优先考虑1/3以上2/3以下假设33层的房子，选择11楼至22楼，性价比最高，无论采光、通风都是属于优良的状态。

高楼层很好，不过等待电梯的时间很长，房屋的价格也贵；低楼层的房子性价比很高，但是通风采光非常一般。

如果刚刚提到中间楼层段的房子没有了，可以适当地往下调两层或者是往上调两层，这也是不错的选择。

购买边户的房产

如今绝大部分住宅在设置的时候都是2梯4户，两个边卫房子和两个中间位的房子边卫的房子要比中间户的房子要好，而且户型相对来说也要更大。

房子在设计之初一般都是“南北通透”，整体的通风效果非常的棒，而且采光好，另外更适合“一步到位”。

从住房的舒适性角度来考虑大的永远都要比小的舒服，有人说小的才精致，大的虽然没那么精致，但是空阔的空间让人心生愉快。

购买三房不要选择购买两房

如今开发商在设计楼盘的时候，无论怎么样都宣传“三房”，96平方的三房、89平方的三房、79平方的三房、69平方的三房无论怎么样都要搞个三房出来。

在同样面积的情况下可以选择上班，绝不选择两房，因为三房改两房很容易，两房改三房就很难，一个房间，夫妻两人居住，一个房间孩子居住，还有一个房间是父母居住或者是用于放杂物，所以三个房间才是住房的舒适需求。

根据这九字真言，买到的房产应该都是好房吧！

2022年的房地产市场将会加速分化，大城市的房价不会出现太大的波动，稳房价，、稳地价、稳预期，小城市的房价会出现有价无市的局面，主要的原因是人口在持续的流出。