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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，毕业后在上海工作，未婚，和女朋友都是沪漂，我们打算明年结婚，想在上海买一套房，家庭经济条件一般，请问泗泾地区适合我这样的刚需人士买入吗？未来发展前景怎么样？
沪叔：你好，泗泾地区发展整体状况比较一般，产业也都以密集劳动业及小商品商业为主，整体经济发展水平不高。从房地产行业来看，该区的商品房市场也多处于不温不火的状态，整体的居住氛围较为一般。泗泾地区的整体城市页面比较像城乡结合部，多为小厂房加农村式楼房，此外还有大片荒地。但是这并不影响其成为刚需者青睐的地区，周围有地铁加持，加上房价较为适中，性价比较高。但是泗泾地区未来要吸引更多的人才流入，必须完善商业基础设施，引进较好的公办学校，同时完善轨道交通设施，把其古镇的优势发扬光大，这样未来才能有良好的发展前景。
提问：沪叔，你好，上海买房，还有一张房票可以用，有些存款，预算总价在800-1200万之间，打算买一套条件好一点的房子，有没有推荐的板块？有孩子要上学，有没有学区好一点的板块可以选？
沪叔：你好，这个预算在800-1200万之间，建议考虑以下几个板块：
1.大宁，综合实力强，有市一梯队公办学区、市级商圈、三甲医院，交通便利，离市中心近，有大型绿地，东部比西部城市界面好；
2.碧云，拥有顶级学区，位置好，配套相对弱，有医疗资源，居住环境极好；
3.古美，学区优质，社区优良，有市级商圈、三甲儿童医院、交通方便，适宜居住，建议追求三房学区的人群考虑；
4.御桥，有二梯队初中学区，配套上，商业强，医疗弱，存在垃圾焚烧厂，胜在11号线和18号线地铁和中环线上下匝道使出行相当便利；
5.森兰，就业机会多，居住区域少，有一梯队学区，配套集中在6号线洲海路，绿化好但交通弱；
6.张江，产业中心，有全市最好中学，交通便利，就业机会多，商业在建，有三甲医院；
7.金杨，交通好，配套成熟，有一梯队中小学和二梯队中学，商业医疗都不错，性价比较高；
8.天山，区位好，商业配套强，医疗资源丰富，有一梯队小学和二梯队中学，居民素质高，居住体验感好；
9.长风公园，区位好，产业、商业、医疗、教育都很强；
9.虹桥商务区，企业多，地铁强，商业强，民办教育好，城市界面新，建议想让孩子出国的家庭考虑，可以考虑买三房或四房；
10.杨东，交通上适合驾车不适合步行，商业配套弱，医疗配套强，位置好，小区品质好，学区上主要是二三梯队学校；
11.北蔡，地铁线路多，前景好，小区好，绿化多，宜居，有二梯队小学校区，商业和医疗都不错。
提问：沪叔好，我是本地人，第一次买房，之前看了一些文章里面说得房率比较高的房子比较好，请问老师什么是得房率啊？怎么计算判断呢？
沪叔：你好，买房时许多人会关注得房率的问题，希望房子具有较高的得房率。得房率指的是可供住户支配的面积与每户建筑面积及销售面积之比。
公摊面积对于得房率的影响最为直接，公摊面积越大，得房率越低。而公摊面积又与房屋结构、楼体形式、楼盘形态以及赠送面积、公共活动区域等因素有关。房屋结构上，房子的梯户比越高，公摊面积越小，得房率越高。楼梯形式上，板楼的公摊系数小，得房率较高，塔楼则相反。楼盘形态上，楼层越高，得房率越低，得房率：别墅>多层>小高层>高层。赠送面积上，飘窗与阳台可以提高房屋得房率，而且一般不计入房屋建筑面积。公共活动区域上，区域面积越小，公摊面积也越小，得房率越高。一般而言，低层低密度洋房得房率85%~93%，小高层住宅得房率为80%~85%，高层住宅得房率在75%~80%，购房者在签购买合同时，为了保证得房率，可以查阅建筑测量报告、最终设计图纸以及数据计算方法等资料，应要求开发商出示公摊面积数据，看是否与合同吻合，还可以在合同中约定公摊面积。如果购房之后，实际公摊面积与合同中面积不符，合同有明确约定的，可以按合同处理，如果没有明确约定，可以依照法律规定处理索赔。
提问：沪叔，你好，在上海工作，年收入在30万左右，目前加上父母支持的大概有100万左右，想要在上海买房，但是上海房价太高了，现在有购房资格，不想放弃，又担心越往后拖，在上海更加买不起房，想请教一下老师在上海刚需买房该怎么做比较好呢？
沪叔：你好，在上海买房确实不是一件容易的事情，很多时候需要两代人甚至三代人的努力。而且很多人往往将目光放在那些市中心还不错的次新盘，这些楼盘的价格也往往让人承受不起。事实上，完全可以将买房的范围扩大一些，不管怎么样，郊区的发展一定会成为一大优势。对于想要在上海买房的人，不论是老破小也好，郊区房也好，能够上车就赶紧上车。目前，松江板块的泗泾看起来是一个比较有潜力的地块儿，靠近松江九亭、松江新城和徐泾，刚需买房的话是可以重点关注。这里房源供应充足，整体价格也不会太高，而且附近也有地铁，未来也不愁卖，可以说是一个比较有潜力的发展区域了。事实上，这个板块应该会吸引越来越多的年轻人在这里买房，也会是一个充满活力的区域。
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