文/汉哥

上周汉哥盘点了成都可能还剩余的“万人摇”楼盘（稿件链接：单价1万/㎡出头，这7个“万人摇”楼盘，闭眼买就是！），马上就有网友私信说漏了蓝润泷门。

恰好我得到消息，这个被称为“攀成钢板块最后住宅”的项目将在近期取得预售。楼面地价7900元/㎡，它有没有可能成为“万人摇”楼盘？值不值我们购买？

今天就来聊聊这个拿地5年、久未开盘的蓝润泷门。

蓝润泷门

产品类型：高层

预售户型：165-232㎡

预售价格：待定

预售楼栋：1-2#

预售套数：202套

装修情况：待定

梯户比：3T3

物业费：4.5元/㎡·月

物业公司：四川远鸿物业

楼盘地址：锦江区牛沙路

“攀成钢板块最后住宅”

地价7900元/㎡是高还是低？

蓝润泷门地块是2015年，经过上百轮竞拍后，被蓝润以7900元/㎡的楼面地价拍得的。

该地块是2006年成都无缝钢管厂停产拆除，腾挪出攀成钢片区后，拍出的最后一宗土地。

同时，它也是攀成钢区域内的12宗土地中，用地面积最小、成交楼面地价最高的土地。

（2007年后，攀成钢片区土地成交情况）

同年蓝润还在青羊西岭路（蓝润摩里中心）、锦江人民南路（蓝润时代中心）、锦江春熙路（蓝润U³）、武侯武侯新城（蓝润广场）拿下4宗商业地块。

其中，春熙路地块成交楼面地价17073元/㎡，刷新了IFS创下的春熙路单价地王纪录 ；人民南路地块成交楼面地价15600元/㎡，为2015年武侯区地王项目。

2015年，绝对是蓝润地产高光时刻的一年。

（2015年蓝润拍得地块）

那么5年时间过去，作为攀成钢“最后一宗土地”、“攀成钢地王土地”、“2015年蓝润唯一住宅土地”，蓝润泷门7900元/㎡的楼面地价是高还是低？

最直接的对比就是上个月建发在沙河堡板块拍得的130.9亩地块，1公里距离，成交楼面地价已达到19800元/㎡+无偿配建并移交7%的租赁住房。

这样来看，蓝润泷门虽然当时是攀成钢的地王地块，但放在现在来看，楼面地价真的很低。

3梯3户， 172—233㎡

蓝润在成都的最高端产品

蓝润作为四川本土的知名房企，在成都先后开发了光华春天、华府春天、锦江春天、V客东都、东悦荟等多个项目，覆盖住宅、商业、写字楼等。

（蓝润成都项目分部图，蓝色部分为商业、绿色部分为住宅）

从选址上来看，均位于光华新城、三圣乡、东客站、攀成钢等楼市热门板块。

但在产品设计上，这些项目多为3梯8户、面积段100㎡以下的刚需产品，以至于很多购房者对蓝润的印象就是专做刚需，缺乏纯改善的代表性产品。

（三圣乡蓝润锦江春天项目实景图）

于是2019年蓝润对产品系持续进行迭代创新，在原有产品系列基础上研发出“春风”、“泷门”等产品系，开始有了蓝润春光屿湖和蓝润泷门两个项目。

蓝润春光屿湖位于天府新区南湖板块，今年3月31日首次取得预售，推出355套109-135㎡、2梯4户的精装房源，单价1.7-1.96万/㎡，产品定位偏刚改型。

（蓝润春风屿湖项目效果图）

蓝润泷门，则是蓝润地产在成都所有住宅项目中，地段最好、产品定位最高端的项目。

它位于锦江区二环旁的攀成钢板块，有着非常成熟的教育、商业、交通等生活配套。

教育方面：

项目楼下就是成师附小和成都七中的本部校区（成师附小慧源校区、成都七中汇源校区）。

虽然蓝润泷门目前还没有建成，但参考成师附小慧源校区最新的招生范围和成都小学就近就读原则，后期大概率能就读成师附小慧源校区，具备学区房属性。

（成师附小慧源校区）

交通方面：

项目与二环路、东大路的直线距离都只有500米左右，自驾出行便捷、通达度不错。

另外，500米范围内有已经开通的2号线东大站，和在建的8号线东大路站、沙河大桥站。

商业方面：

攀成钢的商业配套一直是区域内的软肋，虽然规划了乐天广场、ICC、泰合国际财富中心等多个商业综合体，进度最快的泰合国际财富中心也没有全部建成。

现在主要依赖的还是1.5公里外的锦华万达广场和万象城，不过好的是，乐天广场、ICC、环球汇项目主体都已基本建成，预计都在将在2022年左右竣工运营。

届时，整个攀成钢区域内的商业体量将达到170万方，成为主城区商业最集中、高端的区域。

（在建的成都ICC）

除去这些完善的生活配套外，攀成钢片区高端、纯粹的居住属性，在汉哥看来是最难得的。

整个区域内基本没有刚需盘，更多是像伊泰天娇、绿地锦天府、ICC天曜这样的大平层项目。

（周边已交房的绿地锦天府）

产品方面，“泷门”系是蓝润地产高端系列产品。

项目早在2016年就通过审查，并核发了《建设工程规划许可证》（建字第510104201630277号）。后因市场原因，蓝润对项目规划方案进行了调整。

将原方案的1#楼为住宅，2#楼为商业；调整成了1#、2#楼为住宅，3#、4#楼为商业。

原方案1#楼38层，建筑高度137.05米，2#楼3层，建筑高度为14.65米；调整成了1#、2#为37层，建筑高度为116.80米，3#、4#楼为2层，建筑高度为106.60米。

这次调规，最明显的变化就是将1栋住宅更改为2栋，优化了整体的居住属性。

在周末踩盘时汉哥了解到，蓝润泷门预计会在本月中旬左右取得预售。

目前得到的信息是，蓝润泷门有172/189/233三种户型，全部为套四设计。

三梯三户设计，共202户，预计2020年8月份建成交房。

但目前售楼部正在装修，暂未对外开放，具体的价格、户型也没有出来（后期将持续跟进）。

购买建议：

1、从产品角度来看，蓝润泷门虽然是蓝润地产的高端系列产品，但整个项目仅2栋住宅 ，这直接使得它在园林观景上面大打折扣。172-233㎡、3梯3户设计在攀成钢区域内也并不罕见，并不能对比伊泰天骄、仁恒滨河湾、绿地锦天府等项目。

2、不过作为攀成钢片区内最后一宗拍得的住宅地块，它的稀缺性毋庸置疑，加上楼下就是成师附小慧源校区、周边多个商业综合体即将建成，地段和配套优势突出。

3、至于大家最关心的价格问题，7900元/㎡的低楼面地价，让它具备开出低价的可能。但从汉哥个人角度来看，蓝润泷门为纯新盘，不会受到历史开盘价格的影响，加上本身纯改善的定位、位于攀成钢豪宅板块的地段，开盘价格应该不低。

4、是否值得购买，可以参考周边二手房价格（均价3万+/㎡），低于此价格都是值得考虑入手的，如果高于此价格，则完全可以考虑天誉、仁恒滨河湾等二手房源。