浦上大桥与橘园洲大桥之间，乌龙江湿地公园旁，三环边上的一个天然板块，有别墅，有高层，有地铁，有超市，有综合体，有新房，有金山公园，还有江景房，05年开始开发，如今已经行程一个成熟的板块，今天重点讲解——中天金海岸板块！

板块发源及概览

中天金海岸项目位于福建省福州市仓山区金山街道金桔路278号，为636亩福州第一地王，零距离630亩金山生态公园，1700米流花溪纵贯南北，毗邻3600亩全省第一湿地公园，打造76万平方米城市中心最大Townhouse社区，江滨五重庭院生活。坐拥20000多平方米社区商业步行街、30亩全省第一大社区体育公园。（来自百度介绍）

至2005年开始开发这个板块，早在05年之前，金山还属于工业区，大范围的土地还没有开发，而主要产品集中在金山大道两侧，浦上大道的社区更多是11年左右的时间开发，所以中天金海岸算是在金山较早开发楼盘。

05年-08年陆续交房，大胆想一下如果这块地放在现在开发，这里将会成为福州的地标吧，板块中的配套算是比较成熟的，但是由于后期金山持续开发到现在，也就把金海岸这个板块遗落了，没有了大众的聚焦，所以价格也一直平稳不变。

板块的现状及配套

板块核心产品为中天金海岸楼盘的高层，别墅，以及香江枫景，香江红海园，公园道壹号，融林星海湾等。主打产品是江景房和别墅，复式楼；板块中没有强烈的商业属性，居家更为合适。

交通：地铁橘园洲站点，相对楼盘还是比较远的距离，基本享受不到地铁的优势。三环路就在边上，福州城在30分钟内的生活圈。

配套：大型的永辉超市，教育的培训机构，生活日产能够满足。

学校：仓山第五中心小学，福州四中橘园洲中学。学校配套表现一般。

休闲：金山公园，乌龙江湿地公园等，距离较近，能享受到。

现状点评：

1、中天金海岸的产品开发时间已经有15年，楼盘的外立面已经有些陈旧，社区的管理符合这个楼盘，既不是太高端也不是太低端。

2、板块中的产品丰富，可选择性很强，较少的刚需产品，所以这里的人口密度较低。

3、隔江就是高新区，多少也受到高新区的影响，如果没有高新区的带动，价格可能也会掉得比较厉害，只要高新区发展好，这里的价格也能挺住。

中天金海岸一期---六期基本数据

中天金海岸一期2005年领秀苑：叠拼，联排，高层最小面积125平米、33栋411户，容积率1.03，物业费1.5元，不沿着三环路。

中天金海岸二期2005年俊仕苑：叠拼，联排，高层复式楼（98-189面积）33栋572户，容积率1.4，物业费1.5元，不沿着三环路。地势高一点。

中天金海岸三期2007年大溪地：43栋615户，容积率1.22，物业费2.2元，叠拼，联排，高层，复式楼主打109-357平米户型，高层主打95-205平米户型，沿着三环路。

中天金海岸四期2007年天骄苑：，37栋913户，容积率2.2，物业费2.2元，叠拼，联排，高层，沿着三环路，带游泳池，临江十栋都有主题公园，自带花园社区

中天金海岸五期江景高层天泽江鼎，2007年，5栋1194户，容积率2.7，物业费1.6元

中天金海岸六期天泽江鼎，2007年5栋1130户，容积率2.7，物业费1.6元，

五期和六期总和应该叫做临江十栋，全部是江景房的效果，因为小区有两个入口所以把它拆分开了。

神秘大平层的豪宅

中天金海岸七期云顶苑：

4栋166户，容积率2.7，物业费2元，大平层社区，1.2号楼，一层一户，面积340-370平米，单独电梯，电梯入户，3号楼一层2户，面积280左右，4号楼面积190平米左右。不沿着三环路，靠近金山公园，天元阁，天哼阁，天利阁、天贞阁易经风水命名。

这个小区一梯一户，电梯直达入户，毗邻金山公园旁，不沿着三环路，楼间距全部错开，哪怕是底层的房子，采光也非常好。户型结构真的不错，我们俗称这个小区的房子里能做一个游泳池，也就间接地说明房子的空间大。

公园道一号天滙：

3栋183户，容积率1.65，物业费6元，大平层全江景豪宅，3栋高层沿江分布，最小户型225㎡大平层，最大450㎡超大平层墅。三梯两户，电梯直接入户，全明设计，南北通透，20米的超大面宽，270度环幕观江，拥有全亚洲最豪华车库，360度全幅照明，全地库新风系统，立体环绕音响，打造福州上层人物的顶级瞰江豪宅。

从外墙到车库，再到小区内部，再到物业管理，都是满满的豪华感，因为开发商精装交付使用，所以在设计上可以省心，最大优点还是全景乌龙江，视野真不错！

中天金海岸的江景与别墅的价格

中天金海岸的产品还是比较简单的，主要分为平层，复式，别墅三种类型。

一、别墅产品：因为社区的年限已经比较久，所以现在金海岸的别墅基本上都是装修好的，户型结构就不去说，毕竟是早期的别墅，所以结构上大体相同。叠拼的价格主要在300-400万区间，联排价格500-700万区间，性价比不算高。

中天金海岸的别墅有100多套在售，如果是我也会挑花眼，经常在拍卖网上能看到中天金海岸的别墅拍卖，当时投资这个项目的人不在少数。

选择中天金海岸的别墅，建议专项专看，明确需求，叠上，叠下，联排锁定类型，这样可以节约时间，因为不仅是金海岸，还有红树林项目可对比。

二、高层产品：最小的面积都在100平米左右，单价在23000-27000区间，部分房东挂牌30000元/平米个人觉得还是偏高了。如果是特殊房源就不在这里说明，现在市场成交的价格应该在23500-25000之间较为合适，因为在售房源量虽然不多，但是现在福州市场四面开花，价格太高就没有优势了！

三、复式楼产品：这类型的产品是很多很多人喜欢的户型，特别是香江红海园的复式楼，不仅实用性强，而且都是大面积产权，户型结构又很不错，所以在这个版块的复式楼是一个畅销的产品。作为平层的一个置换上游产品，也就单价基本在30000左右还是有人买单的。

未来发展预见

个人浅见：

版块有普宅，有别墅，有江景，有豪宅，就是缺少了一部分高端的写字楼，但是依托于高新区的快速发展，还是能提升较大的交易量，因为现在的江景房中，属这里的性价比最高。

其次金山开发的片区主要围绕在奥体板块，所以这里附近没有新盘，价格上也就定格在这个范围，没有对比也就没有伤害了。

别墅不一定会保值，这里的别墅虽然稀缺，但是物业管理，户型结构等已经没有其他地方的好，真正愿意购买别墅的买家，对位置的选择并不是很在意，可选范围太大了。

作为刚需，或者置换能不能买？

这里的价格与对岸高新区的价格有3000元/平米的差距，新榕金城湾的价格也要走到30000多，所以还是比较有吸引力的，可参考的方法就是把三环边上的楼盘都做个对比，就知道如何选择了！

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