继续楼盘分析，今天来聊聊位于鼓楼区西禅寺隔壁的正祥福沁满庭，上个月开盘的安商房。
正祥福沁满庭：备案名（正祥西江月小区），地处：福州市鼓楼区乌山西路以北
楼盘规划
项目占地约30.27亩，由5栋高层住宅和一栋办公楼组成，住宅共 232户，其中131套为安置房，101套为商品房。
2，3号楼：6层洋房，无安置房，共24套
1，5，6号楼：小高层住宅，安置房和商品房混合，需要特别注意。
楼盘土拍
2019年7月31日，正祥以5.78亿拿下宗地2019-46号，楼面地价14318元/㎡。项目占地：30.27亩，容积率：2.0。须建设可建住宅建筑面积的60%安置型商品房，按17200元/平均价回购，需配建商业面积21000平，按成交楼面地价+建安成本3400元/平回购。
分析：2019年中拿下位于鼓楼西区的安商房地块，由于地块需要配建60%安商房，加上地块面积不大，导致楼盘三栋楼是混合安商房，是目前市面接受度比较低的布局，不过由于楼盘的低容积率设计，开发商设计了两栋纯商洋房，可以扩大利润。
地块由于呈现L型，不太规则，导致后续的社区规划也不会太好。当然地块由于周边目前的新盘都是以混合安商房为主，马路对面的乌山府，乌山郡都得到了高去化。总体而言周边销售竞争力不大，加上地块较小，开发商的资金回笼压力不大。
户型情况
64平米：两房两厅一卫，双开间朝南，户型布局相对简单，缺点在于卫生间是暗卫。由于楼盘的64户型公摊高达24%，导致虽然只做两房，但是客厅卧室的空间都很小。
95平米：三房两厅两卫，位于楼盘的洋房，布局与市面户型类似，三开间朝南，动静分离。最大的特色在于客餐厅配合阳台的超大面宽。这是市面其他主流95左右户型无法比拟的。由于洋房的公摊在16%，得房率是非常高。
当然可能有人会思考能否再隔出一个书房。由于户型的纵深不够，餐厅要是隔成书房，会导致餐厅无处安放。当然目前这种设计，对于日常居住也是非常不错。
区位情况
楼盘位于鼓楼西区，距离二号线1.3公里出行帮助不大，不过处于市区内，门口就有公交站，出行总体而言影响不大。楼盘距离西禅寺仅百米，有一定的影响。目前楼盘周围以福大沁园怡园老旧小区为主，居住氛围尚可。总得来说，楼盘虽然处于高昂的西江滨板块，但是又比较尴尬，既没有看江优势，价格依然不低。
备案情况
楼盘在12月全部领证备案，由于楼栋的安置房配比差异，差价也比较大。
2，3号楼：6层洋房，无安置房，公摊16%，共24套，户型：95平米，均价：38500左右
1号楼：13层住宅，混合安商房，公摊18%，仅3套，户型：西端头122户型，均价：36500左右
5号楼：11层住宅，混合安商房，公摊24%，共67套，户型：56-66平米，均价：33000左右
6号楼：12层住宅，混合安商房，公摊19%，仅7套，户型：63平米，均价：32700左右
分析：楼盘目前走两极路线，最好的洋房走纯商高价路线，混合安商走小高层的小面积路线。
小高层安商房：户型普遍在60左右，配合均价33000，总价在200w上下，虽然这种楼栋与安置房无异，不过依然会吸引部分特殊需求的人群。
洋房纯商房：户型95左右，配合均价38500，总价在370W上下，这个户型的路线相对比较尴尬，如果做成类似瀛洲府等项目，应该户型在130以上比较适合，虽然总价会拔高不少，但是那样反而更能吸引客群。370w做三房，对于土豪而言看不上，刚需够不着，属于目前比较尴尬的定价层。
周边对比
目前周边的乌山府，乌山郡均价在34000左右，楼盘如果从混合安商房的楼栋做对比，差价不大。不过那两个楼盘主打90三房的路线，而楼盘走两房设计，不知道对于有鼓楼意愿的刚需是否有吸引力。
楼盘的洋房均价在38500，对比台江区二环内的瀛洲府，同晖府的纯商楼栋35000价格，明显偏高。当然如果从自身楼盘来看差价5000，选择纯商楼栋，同时洋房设计，不知道对于购房者而言这个价差如何。
当然楼盘地处江滨板块，周边个别二手房也比较高，不过楼盘不远处的闽江印象高层住宅均价也差不多，不知道对于购房者而言，同样的价格，买入一个低容积率的安商房还是高层住宅，会更倾向哪个？
楼盘总结
楼盘位于鼓楼西区，目前传出的开盘去化是43%，由于房源数量不多，去化情况只能算一般。楼盘的优势在于小户型房源设计，配合安商房的定价，对于部分刚需人群有一定吸引力。不过楼盘地块不规则，同时配建安置房比例较高，社区定位比较一般。总得来楼盘主打刚需改善人群，在偏贵的板块走这种路线，只能说也是身不由己。
题外话
楼盘的1号楼，两梯四户设计，端头户型在135，122平米，不知道对于这个楼盘的安置房，到时候交房之后，是否会出现售价比楼盘部分商品房价格还高的情况。对于这个楼盘大家怎么看？
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