今天咱们聊聊北京的四合院，从四合院的商圈，以及建筑本身，规制，用途上给大家说说。

后海四合院图

四合院呢也是分三六九等的，主要是根据环境，街道的宽窄（决定是否能进出车），离主路的距离（决定出行是否方便）等。

大院子呢，一般都集中在故宫附近，称之为一级商圈，挨着紫禁城近，古时候上朝会比较方便，基本上都是亲王府，再或者是北洋政府，民国时期大佬的居住地，街道宽，环境好，进出车方便。

大院子可买卖的第一比较少，因为基本上都是名人故居，国家保护文物，第二呢，一般流不到市场，都在大老板手里，他们之间可以自行消化。

比如后海旁俄罗斯前首富，D姓女富豪的院子，都直接可以看海。

市面上更多的是200-500㎡的四合院，主要集中在大院子所在商圈的外围，也就是二三级商圈。

四合院商圈图

根据商圈不同，大致分为三级:

【第一级商圈】故宫-南北池子商圈、景山-北海商圈、后海商圈。

故宫-南北池子商圈和景山-中南海商圈，位于旧皇城内，与紫禁城同配套，是北京最核心的区域，区域内胡同干净整洁、氛围纯粹，多为气派的院子，进停车也方便但房源十分紧俏稀缺；

后海商圈则是因为稀缺的水景和优美的环境；北京地处华北平原，能够拥有一大片开阔的水域特别难得，人们既想要首都的繁华和发展优势，又渴望面朝大海、春暖花开的惬意生活，后海区域就成了首选；同时后海也是京城贵地，恭王府、醇亲王府等王府环绕；

以上三个区域房源均价在15-25万之间。

【第二级商圈】南锣鼓巷商圈、金融街商圈、金宝街商圈等。

以南锣鼓巷为例，南锣鼓巷是北京最著名的商业街之一，有七百多年的商业历史，南锣鼓巷附近胡同大多宽敞整洁，且因为临近后海、景山等地标；

金宝街商圈和金融街商圈均为现代商业区，环境很好，但现存四合院较少。

以上区域房源均价在13-20万；

【第三级商圈】剩余的10个商圈均归为第三类。

以东四商圈为例，该区域现存四合院较多，老北京胡同的感觉十分浓郁，但因为该区域在古皇城根外，周边少有知名景点，胡同环境一般，进出车也不方便。

这类区域的房源单价大致在9-15万之间，性价比比较高！

接下来说下四合院建筑本身，规制，用途。

【壹】四合院的定义呢，就是三合院前面有加门房的屋舍来封闭的。

上周咱们发的视频，有评论说是“三合院”，其实这种面积不大的院子，基本上都是三面房屋，一面是院子的，一般称为“小四合院”，可归纳为四合院的一种。

缺的一间房呢，就是倒座房（下图），基本上大院子，二进院（基本都在500㎡以上的）以上才有的。

倒座房

倒座房就是四合院中最南端的一排房子，檐墙临近胡同，一般都不开不了窗，而且门窗朝北，基本上没采光，小院子基本上用处不大。大院子里的倒座房基本上都是管家，保安来住的，或者是做监控室。

【贰】先说下四合院的种类：“口”字形的称为一进院落，“日”字形的称为二进院落，“目”字形的称为三进院落。

一进院

二进院

三进院

四合院产权性质有两种，一种是住宅，70年产权的，一种是商业，40年产权的。

咱们平时说四合院多大，一般来说的都是占地面积，四合院的参数还有两个面积：房本，建筑面积。

①占地面积：指项目取得的土地使用证上所载面积指标，即房屋的平面面积。

②房本面积：房屋房本上体现的面积。

③建筑面积：也称为，建筑展开面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

【叁】四合院的大门呢，也是有讲究的，清朝的时候有严格的规定，接下来咱们可要好好看了，学会了可以通过看四合院的门就知道原来主人的身份地位。

四合院的门：分为王府大门、广梁（广亮）大门、金柱大门、蛮子门、如意门五种，等级上依次递减。

一，王府大门：王府大门位于住宅院的中轴线上，通常有三间一启门和五间三启门两个等级，门上有门钉。

王府大门

①王府大门是屋宇式大门中的最高等级，按照清朝对宗室的分封制度，共分有14个等级（分为亲王府、郡王府、贝勒府、贝子府、镇国公府、辅国公府等几个等次）；

②亲王府门：大门为五间房，可开启中央的三间，屋顶上可覆绿色琉璃瓦，屋脊可安吻兽，大门上的门钉用九行七列共63个；

③郡王府门：大门为三间房，可开启中央的一间，门上的钉比亲王府门减少七分之二，即九行五列共45个；

④王府四合院布局：大门两旁分列雌雄各一的石狮，以壮威势；门的正前方，隔着街道还立有影壁一座，作为大门的对应；规模大更讲究一些的王府，大门前留有一个庭院，不直接对着街道，院子前面加一座沿街的“倒座房”，两旁另设称为“阿斯门”的旁门。

二，广梁（亮）大门：多被古时有一定官品人家采用；

广梁（亮）大门

①广梁大门为古时有一定官品人家采用；

②特点：房山有中柱，在中柱上有木制抱框，框内安朱漆大门；门前有半间房的空间，房梁全部暴露在外；门扉位于中柱的位置，将门庑均分为二，四个门簪上挂匾；

③柱上檐檩枋板下装有雀替，后檐柱上装有倒挂楣子，高级的宅门建筑可以露梁、露檩、露柱；

④雀替以及附著其上的三幅云既有装饰功用，又是代表主人官品的象征。

三，金柱大门：古代中国建筑中的一种屋宇式宅门，属于北京四合院宅门中的一种。

金柱大门

①在等级上低于王府大门、广梁大门，高于蛮子门、如意门，为官宦人家采用；

②与广梁大门异同：

异：在规模上，金柱大门显然比广梁大门要小，门也窄，有的只有半开间；

同：大门的构造、屋顶、雕饰等其他方面均与广梁大门相同。

四，蛮子门：古代中国建筑的一种屋宇式宅门，属于北京四合院宅门中的一种。

蛮子门

①等级上低于王府大门、广梁大门、金柱大门，高于如意门，常用于商人富户；

②建筑形制：槛框、余塞、门扉等安装在前檐檐柱间，门扉外面不留容身的空间；宅门、山墙、墀头、戗檐处做砖雕装饰，门枕抱鼓石或圆或方并无定式，门框上有四颗门簪，没有雀替。

五，如意门：古代汉族建筑的一种屋宇式宅门，属于北京四合院宅门中的一种。

如意门

①等级上低于王府大门、广梁大门、金柱大门、蛮子门，高于墙垣式门；

②基本做法：在前檐柱间砌墙，在墙上居中部位留一个尺寸适中的门洞。门洞内安装门框、门槛、门扇以及抱鼓石等构件。

【肆】简单的说下一进四合院不同房间的功能：

四合院功能分布

①正房：最北边的是正房，朝南，一般来说家中地位最高或者最年长的人居住；

②厢房：在院子的东西两侧，分为：东西厢房，是家中其他成员居住的房子，按照“东贵西贱”的原则，东厢房一般是长子，西厢房是次子。

③耳房：正房的两侧分别为耳房，一般来说作为主人的书房，或者辅助用房。

④倒座房：最南侧的是倒座房，一般来说男性佣人或者是宾客使用的。

个人认为比较经典，有特色的是三进院，在四合院的基础上添加“垂花门”和“后罩房”，可以使四合院拥有前院和后院。

垂花门

①前院是倒座房与垂花门之间的区域，多是供男性佣人居住，偶尔给客人居住。

②垂花门与正房之间的区域是主人活动区域。

③正房与后罩房之间可以形成一个后院，后罩房基本是给女性佣人居住，偶尔也可以是主人家女儿居住的空间。

【伍】最后说下四合院的建筑意义，装饰寓意，图案寓意象征。

①四合院的建筑意义：四合院虽为居住建筑，却蕴含着深刻的文化内涵，是中华传统文化的载体。四合院的营建极讲究风水，风水学说，实际是中国古代的建筑环境学，是中国传统建筑理论的重要组成部分。

②四合院的装饰寓意：

四合院的装修、雕饰、彩绘也处处体现着民俗民风和传统文化，表现出人们对幸福、 美好、富裕、吉祥的追求；

门簪、门头上多嵌吉辞祥语，抱柱上多附楹联，室内多悬挂书画佳作，集贤哲之古训，采古今之名句，或颂山川之美，或铭处世之学，或咏鸿鹄之志，风雅备至，充满浓郁的文化气息，有如一座中国传统文化的殿堂。

③四合院相关图案寓意象征：

蝙蝠

福➕葫芦

蝙蝠、寿字组成的图案寓意“福寿双全”；

葫芦寓意“多子多孙，福禄双全”

石榴寓意“多子多福”；

海棠寓意“金玉满堂”；

花瓶内安插月季花的图案寓意“四季平安”。

关于四合院咱们今天就先说到这，大家关于北京房产的问题都可以问小阿李。

我是立志两年拍遍全北京豪宅的小阿李，大家有对北京别墅，平层，四合院，商业感兴趣的可以点个关注，头条号会天天更新视频或者是图文，感谢支持。