（蔡家大桥效果图 图片来源于网络）

先不论蔡家究竟还需不要需要这一根火柴。

前段时间，蔡家的三块土地拍卖就引来全城关注。

在我看来，蔡家已经达到了目的。

据我所知，自从那天以后，蔡家的关注度提高，片区内有在售楼盘的开发商们，紧锁的眉头，终于慢慢舒展了一些。

蔡家那三块土地！合计约有二十家开发商报名，拍卖过程相当激烈！

最终，三块地的溢价率都超过40%！

以超过6000元/平的楼面单价，被浙江房开保亿拿下。

（重庆16-18年的土拍溢价率，图片来源于网络）

要知道，在这之前，重庆市场其实已经很久没有出现过高溢价的土拍了！随着2018年下半段的调控深入，大家变得更谨慎。

是蔡家打破了僵局。

我们知道，土地市场有风向标意义：

如果卖的掉，说明一切还好，假如卖不掉，问题就大了。

假如不光卖掉了，还卖了个不错的价格，那么影响就会更大，会提振市场信心，更间接明确了区域的“价值”。

开发商看到了潜力，所以愿意高溢价去“抢地”。

这三块地，坐实了蔡家的区域价值预期。

但我判断，蔡家未来几年并不会一帆风顺，作为新兴区域，他的竞争会很激烈，同时，板块内鱼龙混杂，购房者选房，难度也加大。

01

-四小龙的竞争格局-

（1）混战局面今年会爆发

大伙都知道，重庆商品房市场的交易量很大，供需两旺！

主城区，卖新房，一年少则10多万套，多则20多万套！

今年呢？

还是会如此，而且房子更多了！

我们还知道，一个新区的住房市场，消费者主要以外区客户+少部分本区升级置换+投资客群为主。就以蔡家所在的北区看，新兴区众多，今年势必有一场“恶战”。

蔡礼悦中，今年都是新房集中放量。

中央公园：网红+主城新中心，热度很高！

礼嘉：城市级商圈+高端低密度，土地楼面价格已突破10000元/平！

悦来：海绵生态城市+会展经济！

蔡家：19KM江岸线拥有者+公园众多，靠性价比高，2018年，拿了销量第一名！

这几大新区，都是名牌开发商云集！2019年，都有供应！

（2）蔡家的机会

蔡家发家的时间不算早，2017年才正式起步。然后，2018年拿了重庆板块的销售冠军，让所有人关注。

而我们更应该关注，2019年，蔡家，还会发力吗？

蔡家的优势还是很明确

优势

●位置

蔡家的位置，位于整个嘉陵江沿岸，像一个半岛，工业区距离沿江区域非常远。

加上自身的滨江沿线和十多个公园，整个板块的空气清新度和居住舒适度非常不错，属于典型的天生丽质难自弃类型！

这是基因里的优势。

●房价

均价的对比，可以体现出很明显的洼地感。

对面的礼嘉均价18000元/平，旁边悦来15000元/平，定位差不多的产品，这里只要13000元/平。省几十万。（高层）

●规划

蔡家开发的时间进度不断。

其实蔡家板块在2012年，就开始了陆陆续续的修房子，但都是局部个别项目。

2016年末到2017年间，大量品牌开发商才集中进驻蔡家。比如龙湖、金科、万科。

蔡家的规划更具有互补性。

相比悦来的会展经济、中央公园的大商圈战略和礼嘉的商圈+高端低密度，我认为蔡家更直接。那就是环境宜居+性价比。

可能没有大商圈，可能也不是网红焦点，但很务实。

劣势

但在众多的北区新区里，虽然就是隔了一条江，但蔡家一直不占优势。

其一，他没有强势的配套或规划噱头，也没有任何“博出位”的动作。比如一提中央公园就想到大商圈，一提到悦来就想到生态城市+会展城市。而蔡家比较低调。

其二，他没有强势的焦点楼盘，比如一提礼嘉就会想到龙湖，一提中央公园，就会想到那几个大品牌开发商的项目。

（3）未来

或许正因为优劣共存，才有了厚积薄发的潜质。

当重庆往北发展到达一定的极限后，市场一定会有一个动作--填洼地！

也就是哪里性价比更高，资金和购买力就会集中涌向那个区域，从而把价值推高！而且，如果西部新城崛起，蔡家或将承接起西部与北部的中心枢纽的地位价值。

02

-谁能“点燃”蔡家-

所谓点燃，即是他能代表区域的特色，广受关注和好评，最后成为区域里面的焦点明星。

蔡家目前的发展格局，还是比较清晰。

其一，中环快速路以北，有一些早期的项目，价格比较亲民，品质一般，主打刚需，但基本生活配套成熟。

其二，中环快速路以南，环绕曹家湾轻轨站一带，刚需+改善相结合，品牌新盘集中。

其三，蔡家滨江区域。改善类住宅居多，品牌项目汇聚，品质小区较多。

至于蔡家2019还能不能继续保持雄起，有两个关键：土拍是其一，开头说了，蔡家也做到了，其次就看重点项目，这个区域的“明星楼盘”。

最好能像约克郡之于照母山，两江新宸之于礼嘉半岛，重庆天地之于整个渝中半岛。

爆款楼盘，一提蔡家就会想到它的那种。

这样的项目，通常是个大盘，具备：

供应充足，成交多。人们的接受度高，就代表着流通性强，这也是投资的第一要素；

体量大，有延续性。可不能卖完几栋就没有了，这样的大社区有一个特点：呈现出来的归属感和自带社区配套，是其他小盘无法比拟的；

口碑好。口碑好的前提是什么？品质有保证，一定是大开发商。

放眼看蔡家，谁最有潜质？

（蔡家房企分布图）

符合这三个条件的候选者不多：200万方体量的金科？80多万方的万科？40多万方龙湖？还是蔡家唯一一个千亩大盘的重庆·阳光城？

往大了看，重庆主城的千亩大盘很少，但口碑都上佳。

融侨半岛，南重庆的风水宝地；江与城，龙湖打造的“大型低密度高居住”；约克郡，照母山神盘；融汇半岛，巴南的宜居半岛。以及如今的蔡家重庆·阳光城。

重庆·阳光城规模很大，有希望在未来这2年成为蔡家的“流量担当”。

（1）品牌

2017年，新入渝的房企多达17家。

对于很多外地开发商的能耐，很多人可能并不熟悉。

阳光城集团是世界500强阳光控股旗下核心成员，中国地产TOP15，实力很明显。

阳光城集团在福州，就好像龙湖在重庆，房好话不多类型；

阳光城集团旗下的产品线很丰富，豪宅、公寓、普通住宅，再到写字楼、酒店、商圈，统统都有成熟作品；

当然，它还是个“大盘控”，喜欢“大盘开发”。

（2）解读重庆·阳光城

重庆·阳光城是一个标准的大型滨江城市综合体。规模很大，产品丰富，从高层、洋房、别墅再到集中式商业中心。

而且位置很好，是蔡家改善型居住区的几何中心。

占地就达到了大约1100多亩，有超过约1公里的绝景江岸线！项目南侧就是五彩滨江公园。平日里吃完饭散步的好地方，而他对面，就是礼嘉商圈。

整个项目容积率很低，大致在1.56之内。

一个千亩大盘+低容积率+江景+商业中心，什么概念？

更像是一座小城市！

重庆·阳光城的商业体量有大约15万方，相当于一个北城天街那么大；

出行也方便，门口就是公交站台，根据规划，未来的13号轻轨线站点，也会在附近。

教育资源的话，朝阳小学就在旁边，周边还有北碚人民路小学、兼善中学、西大附中等，我数了下，幼儿园+小学+中学，大概有20来个。

这样的大盘，在重庆越来越稀缺，如果又占据了自然资源+城市资源，那就更加难得！

所以，蔡家原来还藏着这么一个千亩大盘！理应由它代表蔡家，持续发力！

或者换句话说，这也许就是点燃蔡家的那一根火柴！

-END-

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