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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！拜读您的文章，学到很多东西。结合安居客软件的三年房价变化，小区间差别真是非常大。大方居小区就是随着通州房价变化，您推荐的南海家园、金域东郡小区这两年上涨明显，独立于大兴区的行情。想问您一下：

1 南海家园价格微涨或持平、金域东郡近期涨势明显，两者处于买入期，还是应该观望一下？

2 现在是卖出大方居，买入南海家园或者是金域东郡的时机吗？

A:回答:你好感谢信任!1、安居客上的信息全是假的,安居客属于脱离中介交易的第三方的平台,没有真实的成交数据.

2、南海家园和万科金域东郡这两个盘,我在去年十一左右时就做推荐,很多人在等行情,现在市场还没怎么热最近一个月的涨幅已经超过10%,个别房源超过20%,如果您不是职业买家,我建议有合适的房源可以上车,今年的市场已经很明显了;您买完之后可能还会赶上个中部和尾部的行情,即便是赶上尾部的行情或者大涨结束,可能会有5%-10%左右的回调,但下一波市场会继续往上爬

3、卖大方居买南海和金域逻辑正确.建议先买后卖,定金锁房要周期,抓大放小

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

Q:提问：京总您好，投资房产最担心的是现金流，也就是每个月的月供。你曾说买房子不用考虑月供，除了房子租金之外，还有什么解决办法？

A:回答：你好，这个问题你不应该公开提问，私信

Q:提问:京总您好，本人纯小白，于2021年九月在望京利泽西园买了一套100平米的房子，看重利泽属于陈分九年连读，总价800，其中贷款186（因妻子婚前有过贷款记录，所以是二套）。现在本人名下就这一套住房。目前手里持有现金400左右，想在东城购置老破小一套，原因是据说朝阳的高中不太理想，想中考前移民东城，请京总出个主意，崇文门新景家园怎么样，南向一居室现在网查价格接近700了，如何实施资产配置，或者另有好办法，谢谢您

A:回答:您好,感谢信任!1、利泽西园属于望京的上车盘,虽然房子旧了些但因为有学区加持,热度还可以,总价800,贷款186,那就是房子还有500-600的可利用资金,加上您现有的资金400,总价大概能到1000左右.

我的建议有2个:

(1)、把现有的贷款还清,重新做抵押把资金套现,加上您持有的现金,买一套不错的品质次新,第一您们可以自己住,第二兼顾投资,

(2)、或者可以考虑卖掉置换为优质房产.老房子虽然也在核心区，但是成为领涨盘的概率很小，现在房价上涨的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心)的品质次新, 第二轮仍是学区房+热门区域次新+一级成熟溢出区域刚需品质次新，1000万的本金可以拿到核心区的次新三居或者品质两居,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，符合未来市场的主流

2、崇文门新景家园、国瑞城、兴隆都市馨园都属于不错的品质盘.可以根据自己的情况看看2居或者3居

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总好！看了星球的文章，也看了很多贴，想请教，什么样的区域可以算做核心区？很多老破小的优质学区是否算核心区？选盘时优质的物业为什么那么重要？

A:回答:您好感谢信任!1、北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地得靠边站,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定,

如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城;资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;

2、老破小算核心区,但不一定能跑赢大盘;近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;

首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,

第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,

第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;

第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;

但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.

3、好的物业服务会更稳一些，只要是相对大一些的即可。物业最大的作用不是增值而是保值。好物业可以让整个小区非常的干净整洁.即便是住上10年也能算得上次新;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问：京总你好，请问北京大兴泰禾有2套商住，当初被销售忽悠，请问是该等还是该卖？我和我母亲都有资格，能买的情况下还是投北京吧

A:回答：你好，北京的商住被ZC彻底打蒙，现在卖不会有好的价格。该等还是该卖取决于你的下步计划，如果有看好的投资品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的这部分找回来，如果没有看好的投资品，建议先留着慢慢等机会。

建议阅读下星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》这篇文章中有关于商住的卖出时机的参考原理.祝一切顺利.

Q:提问:京总好，目前和女友两人大概能凑650-700的首付，计划购置一套总价1K以内的房子（首套房）。我工作在复兴门附近，女友在东单。

买房考虑因素主要包括

1.交通便利（地铁一，二号线沿线最好）

2.生活比较便利

3. 00年后次新房，三居室最好，两居室也可以

4.适当考虑学区。

5.有一定的保值增值

目前主要犹豫的是直接上车西城还是选择朝阳建国门附近，西城目前考虑的是广外片区，选择西城主要是提前考虑学区问题，但是现在还没结婚，孩子上学估计十年后了，也担心政策风险。另外对广外的小区环境整体还算满意。缺点就是女友上班交通不太方便，广外的位置我上班也只能骑电动车。朝阳建国门附近目前重点关注了东方瑞景，优点是地铁一号线沿线，交通便利，附近生活也很方便。缺点就是学区一般，选择这的话未来就计划攒攒钱等孩子快上学的时候在西城买套小的上车房（目前单位对一定级别以上的员工可能还有一定的政保，但必须买在西城）

希望京总给出您的建议，或者如有您认为更适合我们情况的楼盘请给出推荐，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、从保值增值稳健的角度上只要回避重点学区即可,广安门板块的学区一般,不存在高溢价的情况,可以看看这个区域的远见名苑、郎琴园.这两个盘都尚可.

2、650-700的首付建议适当多加一些杠杆,投资房子涨幅是靠选筹,而赚钱是靠杠杆,只要选筹上正确,建议在有限的资金去撬动更大的资产,这个是原则.

3、建国门这个板块比较零散,从居住的角度上不如纯住宅区,如大望路、双井,住宅和商业是分离的,双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.可以看看富力城、首城国际、A派公寓、风度柏林.

综合:你们现在没有小孩,如果过早的买入学区房,就要面对政策的不确定性,学区房不如纯投资盘稳健,如果从保值增值稳健的角度考虑,买一套纯投资盘持有,10年后需要名额再做计划即可.

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Q:提问:京总您好！情况大概这样，1、 本人首套首贷，首付300到350，月供2万左右可以接受。在西单上班，想买个上班位置近，保值增值有点学区性质的盘，目前还没娃。

2、同事推荐看了东南二环外望坛棚改回迁的盘，找内部人可以买个80平，总价700多的两居室，虽是新房，但户型一般，楼层一般，首付月供比较合适。

3、同时也看了朝青的房子，华纺易城比较中意，但两居也都700到800了，没有学区性质，住起来比较舒服，但上班比较远。想问问京总，天永片区的话，买个回迁保值潜力如何，和朝青比未来能不能跑赢大盘，如果两个都一般，京总有什么推荐的片区和楼盘呢。

A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议您认真阅读精华栏的文章《因为保障房充足,所以商品房B涨》

700-800首套首贷建议优先选择商品房,保障房公租房回迁房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房会导致商品房用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.从投资的角度核心区的商品房价格会随着市场一直上涨,只是时间问题.

2、朝青板块属于比较优质的板块的,称为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光;加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都还可。华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、华业玫瑰郡都属于不错的盘,700多建议优先选商品房吧;选筹上可以.

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Q:提问:会长您好，看您的分析受益匪浅，非常认可您对区域的选址逻辑。本人情况如下：

目前自己名下2套房，分别在新北苑次新2居、东直门1居，自己没贷款过，孩子明年在东城念书。父母名下 2套分别在朝阳门小一居（这套他们要自留）、和北七家四居，名下无购房贷款。

家庭税后年收入100万，无其他负债。

我们四套房都没有名校指标，并且户型都小。所以我想把父母北七家的房子卖掉（市场价约800万），另外凑800-900w现金，总共能凑到1700-2000w，置换一套大点的核心区房子放在父母名下。想首先从纯投资、保值角度进行置换，其次再考虑是否顶级学区。

我上个月在看万柳（峰尚国际、光大花园、阳春光华）、这几天看完您的文章在关注大望京（太阳公元、保利中央、橄榄城、臻园）。

想请教您：

1. 此前我考虑买北沙滩的马上要开盘的新房，但从投资回报考虑，现在还是认为买二手次新房更加合适，您认为是否正确？

2. 我想把手头的ZD打光，但压力不想过大，最好总价格在2000w的房子（买了之后出租、近10年可能不自住），想听您的建议——万柳和大望京从投资保值角度哪个更合适我？

3. 万柳和望京我关注的这几个小区的房子，如果买两居室，ZD打不完；买3居室现金又稍微有点差距。您认为怎样买更好一些？非常感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、我看了一下从您描述的房产情况看,房产较多但缺少优质房产,从长期角度配置一套核心区的优质房产是个正确的选择.

2、北沙滩这个区域不建议考虑,楼盘的溢价比较严重,区域还是靠吃外区的产业,在市场上缺乏竞争力.如果以投资的角度核心区的品质盘比较适合,新房更多的是品质溢价,缺少稀缺性配套.

3、2000W的总价以长持10年的角度建议首选万柳,其次太阳宫最后望京,你选筹的盘除了万柳的其他问题都不大,

万柳和朝阳望京是两个不同性质的区域,望京是靠吃本地产业,万柳是靠吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,这点不可否认,但指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园,万柳除了学区优势,地理位置在整个北京也属于稀缺板块,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于上层阶层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域,这个板块适合长期持有,如果以航母战斗群形容房产配置,万柳的房产类似于航母,其他房产类似于驱逐舰,都可为航母服务.但万柳的楼盘涨幅和其他区不同,万柳的购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,

峰尚国际公寓的卖点是横湿横温,在整个万柳的话比较稀缺,但在整个北京算不上稀缺,横湿横温是十年前的卖点,这个小区密度较大,位置处于万柳中路,也算是缺点,光大花园和阳春光华在万柳属于中低端楼盘,高端盘是万柳西路一排,像碧水云天、光大水墨、康桥水郡、最北侧的豪宅系万城华府.从长持的角度如果考虑万柳这个区域建议以万柳西路的楼盘为选筹目标,这几个盘比较推荐碧水云天二期,位置和品质属于万柳高端住宅的首选盘.

望京为什么比较适合投资你应该看过我的分析,这里就不再过多描述,望京的保利中央、橄榄城、臻园,这三个盘综合分析保利中央比较优一些,主要是位置和品质,橄榄城的空间比较大,臻园的位置稍微偏一些

望京自身分为望京东、西、北和南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北是后期发展起来的，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。

太阳宫商圈属于东北三环较优质的板块，行业内称之为低调的贵族，太阳宫本地缺乏产业支撑，除了几个零碎的写字楼外几乎没有像样的办公，为什么还能挤进朝阳的前列，一是因为学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了，但朝阳作为北京经济最强的区，教育近年来发展有目共睹，硬是培养出了几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要比东西海强很多，从价格上来说，朝阳也更亲民，可选空间更大;太阳公元属于太阳宫的房价风向标,流动性和保值增值性都属于稳健性的.

4、建议适当加点杠杆,一次性到位三居室,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。

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