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之前讲了上海北区的杨浦新盘，那么这次就来介绍一下杨浦边上的虹口。

说到虹口，同样在北区，但因其较好的文化底蕴，定位本身是要比杨浦更高的。

板块上虹口主要划分为三大部分，首先是以四川北路和北外滩为主的最南面内环内中央商务CAZ区域， 其次是以鲁迅公园板块和临平板块组成的虹口中部区域。

这里居住密度相对较高，同时也最有老虹口味道的区域。最后是以凉城、曲阳、江湾镇组成北部区域。

这次小房弟团队带大家盘点下虹口今年入市的一些值得一买的新房。

Part1 北外滩板块， 下一个超大体量CAZ

说到北外滩，就不得不提到现在那里的标杆白玉兰广场，但是北外滩绝对不仅仅于此。

根据规划，未来的北外滩将会建设17栋摩天大楼，其中最高的480米将成为滨江沿岸一个新的地标建筑，未来这里的“北外滩”建筑群，也许将成为下一个陆家嘴。

海泰北外滩：

自带停机坪的，上海豪宅顶层圈项目

项目位于北外滩核心区，项目距离半岛酒店几乎步行可达。

项目有3栋约160米的超高层住宅组成，户型上包括375、750、1500平的大平层和复式。

目前上海豪宅市场强劲的购买力，在之前的翠湖、九庐、复兴珑御、云锦东方等顶豪项目已经得到验证。

但本项目和上述楼盘有一个显著的区别--户型太大了。

假设它的单价和翠湖，露香园看齐，那680平户型的总价将超过1亿，1500平就是2个亿。这个价格已经看齐独栋别墅，甚至是老洋房了。

个人觉得，由于总加上有越级，项目日后的升值空间会比较有限。

在上海，钱和分从来都不是问题的关键，问题的关键是赚不赚钱。汤臣一品10多年卖不完的情况会不会在此重演？

该项目售楼处已开，有兴趣的粉丝可以前往一看

新湖虹口北外滩：

没有古人，可能也不会有来者。

项目位于北外滩板块的乍浦路天潼路，5分钟走到外白渡桥，过了桥就是万国建筑博览群，这将会是离外滩最近的高端小区。

但小房弟认为，这个项目的品质仍有待观察。这个项目建筑高度只有4-9层，但容积率却高达2.97，远远大于别墅项目1左右的容积率。

从设计图上可以看到，其栋距仅有4-6米，约等于普通三室一厅客厅的宽度。这种前胸贴后背的楼栋布局将会给设计带来不小的困难。

亦或者说，这就是“里弄”的feel？

Part2 临平路板块，虹口人们心中的yyds

作为北外滩的外延，临平路板块的整体定位一直不低。尤其是板块一直以瑞虹新城项目为核心而打造。

板块内的居住氛围相当好，是一个相当不错的自住兼投资的板块。

尤其是以，瑞虹的太阳宫、月亮湾、星星堂等邻里中心概念的商业，虽然商业能级不高，但其体量大，消费选择丰富。按生活配套的标准，是应给予高分的。

招商虹玺：小户型+叠墅

项目位于虹镇老街与三河路交汇处。位置上项目相比于之前的瑞虹十期臻庭更加靠近瑞虹板块的核心商业太阳宫。

项目正前方就是虹口区区政府。交通上，步行至临平路地铁站约500米，可以说是非常的便利了。

瑞虹社区成片的百米高层，给其社区环境造成了一定的压抑感。冬日户外由于穿堂风，大面积阴影的缘故，体感并不算舒适。

虹玺项目前方空旷开阔，不会受到瑞虹楼栋的遮挡，且小区容积率、户型适宜。而它和商业，地铁等配套的距离，却要比瑞8，瑞9等楼盘更近一些，产品力在板块内较高。

受房地联动价限制，本次项目相比隔壁同为“玺”系列的云玺，外滩玺会有一定的简配，此外得房率也不高，但折算后相比瑞虹二手房的价格，仍有一定的倒挂。

项目上，一共有543套高层+叠墅房源，高层部分主打面积为85-89的2房，103-106的三房以及175的4房户型。

Part3 四川北路，曾经的王者还能否复兴

说到四川北路，现在的年轻人或许不会把它和商业联系在一起。

但在80-90年代，“看看逛逛其他路，买卖请到四川路”这句广告语曾经深入人心。

1994年《新民晚报》曾刊登一则消息，四川北路属商业网点，年营业额30亿元，占全市商业19%。

但进入21世纪后，由于其他地区商业的快速发展，加上动迁，地铁建设滞后等原因，四川北路周围的人口快速流失，商业人气也逐渐消散。

近年来，随着10号线的开通和周边写字楼的落成，四川北路的人气略有回升。

祥生蝶恋花：虹口“鸽王”，究竟何时开盘

在和粉丝的咨询交流中，很多人都知道虹口祥生蝶恋花这个楼盘，但是新楼盘走马灯般的一批一批开，祥生却始终没有任何开盘的消息传来。

项目位于四平路天水路交汇处，紧邻4/10号线海伦路站，规划中还将有19号线在项目旁经过。距离之前（过气）的网红打卡地1933老厂房也在步行距离内。

配套上，不但有交通、商业，还有第一人民医院等等。

目前已知的项目信息上，楼盘共有586套。住宅部分主力面积约130-180㎡3-4房，包括建面约90平的2房；105平的2+1房；130、140平左右的3房；160、180平的4房，以及320平的5+1房。

注意要点：蝶恋花作为虹口四川北路，自带商业体的高端项目。概念和噱头自然不用过多介绍，就连名字，房弟也觉得诗意碾压大部分沪上新盘。

但是作为浙江本土开发商，祥生在这波地产转向的趋势下，日子并不好过，资金链可以说是非常紧张。

前期部分祥生合作楼盘甚至有出现工资佣金停发现象，如果后期销售开发商还是祥生，买房人务必小心。但小道消息该项目可能易手他家。

海昌苑：螺丝壳里做道场

项目位于海伦路同嘉路交界，目前仅知小区体量很小就两栋住宅楼，共计70套住宅，且基本以大户型为主。

由于目前项目没有任何可靠消息放出，暂无法做出评价。

招商融信弘安里地块：虹口的纯别墅项目

项目位于四川北路板块海宁路河南北路。配套上，楼盘距离宝山路地铁站、天潼路地铁站均约500米。

2021年上海地产联合体竞得虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）地块。同年，招商和融信又得到了项目部分的股权转让。

目前项目方案已知信息是，未来会打造建筑面积约240-430平的45幢别墅。

Part4 江湾镇板块：老旧的虹口中环

说到江湾镇，作为上海的一个千年古镇，这里的城市界面大多可以说是非常的“朴素”了。虽然紧挨着杨浦的五角场副中心，但是不同于新江湾的整体富人区的定位。

虹口的发展可以说是越北越弱。以内环为界，南北的差异明显。尤其是凉城，江湾镇板块，由于缺少可以开发的土地，日后的的发展潜力愈发薄弱。

城投万安路项目：北虹口的旧改七兄弟

21年11月，虹口城投以44.2亿拿下了虹口区江湾镇街道万安路地块HK0031A-14、HK0031-12、HK0012A-08号地块(旧改项目)的使用权，以及虹口区江湾镇街道HK0012G-28、HK0012H-29、HK0015-07(部分)、HK0015-06号地块(旧改项目) 的使用权。

项目共分为7个零散地块。楼盘总共620套，包含各类产品类型，有高层、洋房、联排别墅以及合院，并沿着河道走马塘分布排开。

注意要点：七个不大的地块分布在万安路沿线，单一小区体量不大，预计很难形成社区的氛围。同时，这反映了江湾镇板块的最大问题--已经没有可供开发的成片土地了。

目前项目虽然较新，但是项目周边整体被大片老公房包围，周边的配套较弱，且日后发展的潜力较弱。楼盘预计最快四季度上，且由于缺点较为明显，预计积分要求不高。